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惠阳土地评估

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惠阳土地评估

  • 所属分类:惠阳代理土地评估

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  • 发布日期:2019/08/30
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   土地评估是伴随着土地使用制度改革而产生并发展起来的,到已有二十多年的历史。在这二十多年里,土地评估行业在服务于市场经济建设和国有企业改革、服务于土地使用制度改革与土地市场建设中不断发展壮大,已成为我国市场经济体系中一个重要的中介行业,并取得了辉煌的成就。

一、土地评估的作用

 (一)土地估价有助于土地交易的顺利进行

随着经济的发展,土地交易日趋频繁,而土地经济价值却随着经济的发展而日益变化。由于土地市场具有强烈的地域性,因而,在市场上不容易获得完整的价格资料。而土地交易除专业经营公司之外,一般人很少具有这方面的经验,有必要事先对土地进行估价。只有经过专业人员搜集资料,分析评定,买卖双方才不致有上当受骗的担心,交易自然迅捷。

(二)土地估价有助于企业投资决策

土地作为一种重要的生产要素,常常是企业决策的主要目标之一。根据替代原理,在资金一定的情况下,为了达到某一生产水平,土地投资的多少直接影响其他要素的投资。若地价昂贵,则可减少土地投资而增加资本、劳动的投入;若地价低廉,则可增加土地投资而减少资本、劳动投入。另外,作为资金融通的手段,也必须对土地进行估价。

(三)土地估价有助于土地市场的完善

我国开始土地使用制度改革以来,城镇土地逐步由无偿使用改为有偿使用,土地市场也逐步建立。土地资源要实现市场配置,土地市场要进一步完善。我国城镇国有土地的配置方式已趋多样化,有土地出让、作价入股、授权经营、国有土地租赁和行政划拨等多种形式。行政划拨范围正在逐步缩小,市场配置范围逐步扩大。市场配置的基础是土地资产的量化,而量化的基本手段是估价。另外,城镇土地使用税、土地增值税等土地税的征收,土地抵押、发行土地债券等土地融资手段,也要以土地资产的量化为前提。

(四)土地估价有助于土地市场管理

土地市场管理是土地管理的一项重要内容,而土地市场管理的核心又是土地价格管理。由于土地价格随市场因素波动较大,同时,波动幅度又比经济增长波动更大,因此,土地投机极易发生。为防止地价波动过大及土地投机行为,必须了解该地区的土地真实价值,把专业人员估定的有代表性的地块价格作为控制地价水平的依据。


二、土地评估的过程:

(一)明确估价基本事项

包括:

(1)明确估价对象的实体状况,如对土地,应明确它的地籍范围和地籍号,以及坐落位置用途,面积、形状等;对房屋,应明确它的坐落位置(门牌号码)、结构、层数、面积、使用情况等。

(2)明确估价对象的权利状态,如完全产权、已设定有某种他项权利的不完全产权,房屋的部分墙体的归属等等都必须明确。

(3)明确估价对象的范围,如单纯评估土地的价值都必须明确。

(4)明确估价目的,由于同一房地产出于不同的估价目的,其估价结果往往不同。所以,必须明确委托估价人请求估价的目的是什么,以区分不同性质的估价。

(5)明确估价时点,某房地产的估价结果,是表示该房地产在某一个特定时点上的价格。因此,必须明确估价时点,如果不确定估价时点,房地产估价是没有意义的。

(6)明确估价报告交付的日期,交付估价报告的日期一般由委托估价方提出,也可由委托估价方和受理估价方协商确定,一般估价报告的作业日期为7-15个工作日。

(二)拟定估价作业方案

主要是就估价所要做的各项工作作出日程进度安排,包括对估价作业内容、作业人员、时间进度、所需经费等的安排,以便于控制进度及协调合作。

(三)搜集估价所需资料

由于估价对象和所采取的估价方法的不同,估价所需的资料也不同。一般来说,所搜集的估价资料包括:

(1)产权资料

 (2)土地资料

(3)法律和规划资料。

(四)实地查勘估价对象

实地查勘是就估价对象的有关内容到实地查清核实,从估价对象房地产的实体构造、权利状态、环境条件方面的具体内容进行客观确认。

(五)综合分析和估算 

确定估价方法,根据收集信息资料,综合分析和估算,最终估算出房地产价格。

(六)撰写估价报告

估价报告书是根据估价报告人的要求自由设定内容、长短篇幅不限

的报告书形式。不论估价报告的形式如何,均至少要记载下列事项:

 1.此项评估项目的委托者、联系人、领勘人、负责承接评估人员的姓名。

 2.估价对象的详细地址、评估日期、报告编号等。

 3.估价对象的土地面积、建筑面积和建筑物类型等.

 4.估价对象具备的条件分析。

 5.评估依据。

 6.评估结果。

 7.附有关文件及资料。

(七)资料留底存档

将客户提供估价凭证及现场勘查收集信息资料、报告底稿留底存档。

(八)提交估价报告

完成估价报告书,最后要将估价报告书交付给委托估价者,至此完成了对委托估价者的估价服务。然后是按照有关规定和收费标准收取估价服务费。

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